부동산투자회사(=회사형 리츠)와 부동산집합투자기구(=부동산펀드) 및 부동산조각투자의 유사점과 차이점

이 셋은 부동산을 증권화했다는 점은 같다.

첫째, 부동산투자회사는 법인격이 주식회사이다. 이 회사는 주식을 발행,매각한 자금으로 부동산을 매입한다.

둘째, 부동산집합투자기구(=부동산펀드)는 법인격이 다양하다. 예컨데 신탁회사인 경우 금전신탁 수익증권을 발행하여 신탁 받은 금전을 부동산 매입에 투입한다.

셋째, 부동산조각투자 또한 다양한데, 

1) 공유지분형일 경우 회사가 먼저 부동산을 매입해놓고 주주모집을 나중에 한다. 부동산소유권을 조각내서 주주는 공유지분권자가 된다. 이는 risky하고 현실적 실행이 어렵다. 미국 등지에는 REITs와는 다른 투자회사(Investment Company)법으로 인정하고 있으나 한국은 민법, 부동산등기법 상 허용되질 않는다. 

2) 부동산신탁형일 경우 신탁수익권을 조각낸다. 이 경우 부동산소유권은 부동산신탁회사에 있고 조각증권투자자들은 신탁수익을 배당받게 된다.

3) 1)과 2)를 혼합한 방식이다. △△증권회사가 자본시장법상의 "투자신탁형 집합투자기구"(=자산운용사=펀드매니저 : paper company)의 sponsor(투자자, 주주)가 된다. 그리고 △△증권회사는 자산운용사가 발행하는 투자신탁형 "부동산집합투자기구(부동산펀드)를 발행하는 수익증권을 판매하는 회사이기도 하다. ⇒ 자산운용사가 먼저 부동산을 매입계약을 해놓고 나중에 펀드가입자(=수익증권 투자자)들을 모집하여 부동산매입잔금을 지불할 것이다. ⇒ 그 이후에 매입한 부동산을 부동산신탁회사에게 소유권을 이전(대부분 부동산처분신탁계약)하고 부동산신탁 우선수익증권을 조각내서 발행한다. 이 때 "부동산신탁 우선수익증권 매수자"는 부동산조각투자자가 되면서 신탁수익자된다. 매기간 정기적으로 신탁수익(예 임대수익)을 수익자들에게 배당하다가 부동산가치상승하면 처분하여 처분수익도 배당할 것이다. 이 경우 "금전투자신탁"의 펀드가입자(=수익증권 투자자)가 나중에 "부동산신탁"의 수익증권매수자(=신탁수익자)로 전환되는 된 경우가 있다. 이 방식이 한국에서 2~3년부터 나타나고 있는 "부동산조각투자"의 양상이다.