● 토지개발신탁의 변형 추이 ●

1. 종전 토지신탁에서의 수탁자의 위험

토지신탁의 경우, 수탁자(신탁회사)는 신탁받은 토지를 검토하고 엄격한 시장조사를 통하여 사업을 추진한다. 초기개발비용(사업성검토비용, 설계비, 법무비용 등)을 신탁사의 차입금으로 추진하기 때문에 일정기간 조기 분양률을 달성하지 못할 경우 차입금에 대한 부담이 가중될 수 있다. 특히 공사비에 대한 비중이 높은 개발사업에서 분양률이 저조할 경우 공사비에 대한 금융비용이 커지고 종국엔 심각한 부실을 일으킬 수 있다.

수탁자는 신탁사업을 통하여 손실이 발생하면 위탁자에게 손해배상청구를 할 수 있다. 하지만 토지개발신탁의 특징처럼 신탁회사와 위탁자간 이해관계가 첨예하게 대립하고 신탁자가 개발의 주체로 사업을 진행하는 등 책임소재가 복잡하다. 또한 신용이 생명인 신탁사에서 추진한 개발사업이 실패로 돌아가거나 내부적인 손실이 발생될 경우 외부고객의 평판 리스크가 발생할 수 있다.

Ⅱ. 또 다른 형태의 토지신탁의 출현

1. 단순한 관리형 토지신탁

가. 위와 같은 문제점으로 인해 시장경쟁이 치열하고 업무영역이 축소되어 부동산 신탁사들은 고유의 토지신탁 업무 보다는 일반개발 방식에서 시행사 고유의 신용위험을 회피하기 위한 단순한 관리형 토지신탁을 주로 하고 있다.

 나. 관리형 토지신탁은 개발사업에서 시행사로서 지위만 가지고 공사비 지급, 사업인허가, 분양 등의 의무가 없는 토지신탁이어서 일반적인 개발사업에서 시행사가 가지는 고유의 신용리스크를 방지하기 위하여 만들어진 편법이다.

 다. 부동산개발 사업에서 시행사 고유 위험이란 시행사가 타인 또는 타 사업장에 대한 대출 보증행위 등으로 개발사업의 분양이 성공하여도 정상적으로 사업이 진행되지 못하고 표류하는 위험이다.이러한 시행사의 고유위험을 통제할 방법으로 토지신탁을 이용하여 사업의 주체를 시행사에서 토지신탁사로 변경하여 시행사의 고유 위험 리스크가 기존사업에 미치는 영향을 최소화하는 것이다.

 라. 이러한 시행사 명의를 빌려주는 형태의 토지신탁은 사업기간 중 발생하는 공사비의 지급책임이 신탁사에게 있는 것이 아니며 분양수입금으로 공사비와 기타 사업비용을 지급하게 되어 있어 신탁사도 자금을 조달해야 하는 리스크에서 벗어나 있다. 또한 실질적인 부동산개발 상품의 개발 및 인허가, 분양 등은 시행사와 시공사가 책임지는 형태로 사업의 주체만 변경하는 계약이다.

 이런 사업방식은 권리관계가 복잡한 사업에 적용할 수 있다. 사업주로써 조합의 형태와 기능이 약해 주로 조합대행사가 사업을 추진하여 자주 민원이 발생하는 지역조합사업에 적용할 수 있다. 하지만 지역조합사업 자체가 조합대행사가 주체가 되어 조합원을 모집하여 시행하는 방법으로 조합대행사와 신탁사의 역할이 대부분 중복되며 조합대행사의 이익은 조합원의 분담금과 비용(건설비 및 기타 사업비)간의 차액으로 조합대행사가 신탁방식으로 사업을 추진하지 않는다.

 또한 지역조합사업, 도심재생사업 등의 사업을 신탁사가 리스크 부담을 하지 않는 신탁방식으로 추진할 경우 조합원들이나 토지주, 시공사는 신탁사의 사업 추진에 대한 자금조달 및 사업진행 능력을 평가할 것이다. 그러나 대형시공사보다 신용등급이 낮은 신탁사의 신용등급을 감안할 때 비용을 지급하면서 사업을 위임하지 않을 가능성이 높다.

일반적인 개발사업에서도 공사비의 지급을 분양수입금내에서만 배당 처리할 경우 수분양자를 보호하는 장치 또는 금융기관의 시행사 고유리스크 방지책으로 활용은 가능하나, 시공사가 분양의 대한 리스크에 노출되어 시공사 입장에서 선호하지 않는다.

토지신탁의 경우 위탁자뿐 아니라 신탁자도 위험에 노출될 수 있어 부동산신탁사들은 자금까지 조달하는 위 토지신탁에 기한 사업을 꺼려하면서 자금조달의 책임을 위탁자가 부담하는 이른바 ‘관리형 토지신탁’에 기한 사업으로 전환하는 경향이 높아져 가고 있다.

 따라서 종전 필요 자금까지 신탁사 조달해야 하는 토지신탁을 ‘차입형 토지신탁’이라고 하고 상기한 대로 위탁자가 자금을 조달하는 책임을 부담하는 토지신탁을 ‘관리형 토지신탁’이라고 하여 구분하고 있다.

2. 토지신탁의 문제

이러한 토지신탁의 경향을 비추어볼 때, 토지신탁의 문제점은 다음과 같다.

 첫째 부동산개발사업에 대한 독점적 전문성 축소이다. 과거 부동산신탁회사는 부동산개발전문가 집단으로 상품개발, 인허가, 마케팅, 건설관리 등 부동산개발과 관련한 종합적인 업무를 독점적으로 수행하였다. 그러나 최근 부동산개발시장에서는 부동산개발 전문시행사 및 PM기업, 건설관련 전문CM기업, 사업성 평가기관, 법무법인 등 개발금융전문기업의 출현으로 토지신탁 고유의 업무영역이 줄어들고 있다.

 둘째, 토지신탁의 수탁물은 토지로 신탁법상 위탁자의 재산이다.개인이나 법인의 대형 토지가 소멸된 시점에서 현재 토지신탁으로 진행되고 있는 사업의 대부분 토지는 위탁자가 금융기관의 토지매입 PF를 받아 확보한 토지로 신탁사업으로 진행되는 사업기간 중 토지매입PF 상환이 어렵다. 즉, 신탁물인 토지는 위탁자의 재산으로 신탁사업이 종료되기 전 위탁자의 토지이용 수익을 우선 배당할 수 없다.

 셋째, 토지신탁 회사의 신용도이다. 신탁회사의 신용도가 대형 건설업체보다 낮아 토지신탁의 취지상 원활한 사업진행이 어렵고 신탁사가 자신의 신용으로 공사비를 조달하는 금리보다 시공사가 금융시장에서 자체적으로 조달하는 금리가 더 유리할 수 있다. 그러므로 토지신탁의 고유기능인 공사비의 지급에 대해서 대형시공사들이 이점을 느끼지 못하고 있고 위탁자인 시행사 역시 토지신탁방식의 개발 보다는 대형시공사와의 사업을 더 선호하고 있다. 신탁사 또한 안정적인 대형 시공사와 사업을 진행하지 못하게 되어 주택의 품질저하 및 사업구도의 위험성 등이 증가하고 있다.

 넷째, 과다한 신탁보수를 들 수 있다. 토지신탁의 시장성을 보면 부동산신탁사에서 취급하고 있는 토지신탁은 최근 주택개발의 사업수익이 매출액대비 10% 이내인 점을 감안하면 신탁보수가 총수익에 대비하여 매우 높은 실정(신탁보수 매출액의 2-5%)으로 부동산 개발사업 시장에서 입지가 점점 작아지고 있다. 또한 사업기간중에 발생하는 신탁사 조달비에 대하여 신탁회사가 조달한 조달이자보다 더 높은 이자를 신탁보수와 별도로 부담시키고 있다.?