경매컨설팅 아무나 하나? [공인중개사사 매수신청대리에 관하여]

제1장 서언

종전에는 경매 입찰 대리는 변호사만 가능한 업무였으나 노무현 정부 때인 2006년1월30일 공인중개사법 제9차 개정으로 인하여 현재는 변호사뿐만 아니라  법무사와 공인중개사도 일정한 요건을 갖추어 지방법원에 매수신청대리인 등록을 하면 적법하게 매수신청대리 업무를 수행할 수 있다. 따라서 국민들은 이제 다양한 전문 직업인들로부터 법률서비스를 제공 받을 수 있게 되었다.

제2장 매수신청대리 제도 개관

중개업자의 매수신청대리에 근거규정은 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에서 규정하고 있는데 그 내용을 살펴보면, 지방법원에 매수신청대리인으로 등록된 중개업자가 매수신청대리의 위임을 받은 경우 ① 「민사집행법」 제113조의 규정에 따른 매수신청 보증의 제공 ② 입찰표의 작성 및 제출 ③ 「민사집행법」 제114조의 규정에 따른 차순위매수신고 ④ 「민사집행법」 제115조제3항, 제142조제6항의 규정에 따라 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청하는 행위 ⑤ 「민사집행법」 제140조의 규정에 따른 공유자의 우선매수신고 ⑥ 「임대주택법」 제15조의2의 규정에 따른 임차인의 임대주택 우선매수신고 ⑦ 공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위 매수신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위 매수신고인의 지위를 포기하는 행위의 행위를 할 수 있다. 따라서 명도소송이나 항고소송 등 소송대리는 중개업자가 수행할 수는 없다. 그리고 매수신청대리의 대상물은 ① 토지 ② 건물 그 밖의 토지의 정착물 ③ 「입목에 관한 법률」에 따른 입목 ④ 「공장 및 광업재단저당법」에 따른 광업재단 ⑤ 「공장 및 광업재단저당법」에 따른 공장재단이다. 따라서 자동차는 매수신청대리를 할 수 없다. 매수신청대리인이 되고자 하는 중개업자는 결격사유에 해당되지 않는 자로서  등록요건을 갖추어 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원의 장에게 매수신청대리인 등록을 하여야 한다. 따라서 적법하게 등록한 중개업자인지를 반드시 확인한 후 의뢰인들은 대리권을 수여 하여야 할 것이다. 적법하게 등록을 한 중개업자는 등록증·매수신청대리 등 수수료표 그 밖에 예규가 정하는 사항을 당해 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시하여야 하므로 쉽게 확인이 가능하다.

제3장 매수신청대리 실무교육

매수신청대리인 등록을 하고자 하는 중개업자(다만, 중개법인의 경우에는 공인중개사인 대표자를 말한다)는 등록신청일 전 1년 이내에 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서 부동산 경매에 관한 실무교육을 이수하여야 한다. 다만,  폐업신고 후 1년 이내에 다시 등록신청을 하고자 하는 자는 그러하지 아니하다. 그러므로 의뢰인은 매수신청대리 실무교육을 수료하였는지를 꼼꼼히 살핀 후 입찰대리를 위임하여야만 무자격자의 컨설팅으로부터 피해를 예방할 수 있을 것이다.

제4장 손해배상책임의 보장

매수신청대리인이 된 중개업자는 매수신청대리를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 위임인에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 매수신청대리인이 되고자 하는 중개업자는 규정에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 협회의 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 그 금액은 중개법인은 2억 원 이상. 다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1억 원 이상을 추가로 설정하여야하며  공인중개사는 1억 원 이상보증 설정을 하게 함으로서 경매 입찰대리를 위임한 위임은 매수신청대리인 등록을 한 중개업자로부터 입은 불측의 손해를 배상 받을 수 있는 길이 열려 있다.

제5장 매수신청대리수수료

매수신청대리수수료에 관하여는 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 예규 (행정예규 제641호 2005.12.30 제정)에 규정되어 있는데 그 내용을 살펴보면 상담 및 권리분석 수수료 50만원의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정하도록 규정하고 있으며 4개 부동산 이상의 일괄매각의 경우에는 3개를 초과하는 것부터 1부동산 당 5만원의 범위 안에서 상한선을 증액할 수 있다(예를 들어, 5개 부동산의 일괄매각의 경우 3개를 초과하는 2개 때문에 60만원까지로 수수료의 상한선 범위가 증액될 수 있음).그리고  개별매각의 여러 물건을 함께 분석하는 경우에는 1부동산당 5만원의 범위 안에서 상한선을 증액할 수 있으며 수수료에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야 하며, 이를 사건카드에 반드시 기록하여야 한다. 매수신청대리 수수료는 매각허가결정이 확정되어 매수인으로 된 경우 감정가의 1% 이하 또는 최저매각가격의 1.5% 이하의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다. 다만, 최고가매수신고인 또는 매수인으로 되지 못한 경우에는 50만원의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다. 실비는 매수신청대리와 관련하여 발생하는 특별한 비용(원거리 출장비, 원거리 교통비 등)으로써 중개업자는 이에 관한 영수증 등을 첨부하여 30만원 범위안에서 청구하여야 한다.

제6장 개선 방안 

변호사뿐만 아니라 법무사와 중개업자에게도 매수신청대리를 허용함으로서 법률서비스를 다양화시킨 점은 고무적이라 할 수 있는데 매수신청대리인 등록을 한 중개업자는 중개업은 계속 영위하면서 매수신청대리 업무만 휴업을 하거나 폐업을 할 수 있는 규정을 두지 않음으로서 헌법상 보장된 직업 선택의 자유를 침해할 소지가 있다는 점은 다서 아쉬운 점이다. 그리고 매수신청대리 수수료도 예규에서 정한 범위 내에서 당사자 간에 합의 하도록 되어 있어 만약 합의 되지 않을 경우 분쟁의 여지가 있다는 점은 앞으로 개선해야할 부분이라 판단된다.

제7장 소결 

올해부터  미국과 FTA도 비준되어 시행되고 앞으로 5년 후 법률시장이 완전 개방될 것으로 판단된다. 따라서 법률서비스 시장도 다양화 되고 국민들의 서비스욕구 수준도 한층 더 높아 질 것으로 예상된다. 여기에 편승하여 무자격 컨설팅행위도 더욱 늘어 날 것으로 우려 된다.이제 국민들도 무자격 컨설팅업체를 이용할 것이 아니라 적법하게 매수신청대인 등록한 중개업자를 활용하면 저렴한 수료로 불측의 손해를 입을 경우 법령에 의하여 배상을 받을 수 있도록 하여야 할 것이다.

박용덕 부동산학박사(목원대학교), 동국대학교 행정대학원 공인중개사 연수교육  담당 교수.